Direito de preferência do inquilino para comprar o imóvel locado

Quem aluga um imóvel, comercial ou residencial, e é surpreendido com a notícia de que o locador vendeu referido imóvel para terceiros sem lhe comunicar, poderá, se tiver interesse na compra do imóvel, reclamar judicialmente o direito de preferência, através de Ação de Reparação por Perdas e Danos ou pedido de Adjudicação Compulsória, com fundamento nos artigos 27 a 33 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.141/91), e que não foram revogados pela edição da nova lei (Lei nº 12.112/2009). O artigo 27 dispõe que:

Art. 27 No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo Único A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Pela redação do artigo supra, o locatário tem preferência na compra do imóvel que aluga pelo mesmo preço que fora oferecido a terceiros, devendo o locador notificar o inquilino pela forma judicial (via Fórum) ou extrajudicial (via Cartório de Títulos e Documentos), ou, ainda, por outra forma expressa (carta registrada), informando-lhe as condições do negócio, se há alguma hipoteca, penhora, usufruto, etc., sobre o imóvel.

Segundo o artigo 28 da mesma lei, se o inquilino tiver interesse na compra do imóvel deverá manifestar, por escrito, no prazo de 30 dias após receber a notificação, se aceita as condições do locador/proprietário, sob pena de não mais poder usar o direito de preferência.

Se o inquilino aceitar a proposta e o proprietário desistir de vender o imóvel, este deverá ser responsabilizado pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes, conforme determina o artigo 29. Temos como exemplo se, no prazo de 30 dias o inquilino vende um bem valioso por um preço menor, para obter recursos para comprar o imóvel locado, e o locador desiste do negócio, deverá indenizar o inquilino pelo prejuízo causado.

No caso de o inquilino não ser avisado sobre a venda do imóvel, poderá reclamar do locador as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato da transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do recebimento do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado, pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matricula do imóvel (cf. art. 33).

Apesar de a lei exigir que o contrato de locação esteja averbado no Registro de Imóveis, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente decisão, decidiu que o direito de preferência permite ao locatário pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato de locação não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel locado, cuja Ementa é a seguinte:

Civil. Locação. Recurso Especial. Reexame de Fatos e provas. Inadmissibilidade. Inobservância do direito de preferência do Locatário. Art. 33 da Lei 8.245/91. 

Desnecessidade da prévia averbação do contrato para requererem-se perdas e danos.

1. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

2. A averbação do contrato de locação é indispensável para que o direito de preferência se revista de eficácia real e permita ao inquilino haver para si o imóvel locado e vendido. 3. A inobservância do direito de preferência permite ao locatário pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato locatício não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel locado. 4. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (Recurso Especial nº 1.216.009 - RS (2010/0185720-7) Rel. Ministra Nancy Andrighi j. 14/11 2011)

Alessandro Ribeiro é Professor Pós-Graduado, Biólogo, Corretor de Imóveis, CRECI 9557, Educador e Coaching Financeiro e Graduando em Ciências Contábeis 
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