DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEIS COM FINANCIAMENTOS

Documentos para Compra e Financiamento de Imóveis

Como todo “bom” negócio no Brasil, a compra de imóveis envolve certa burocracia. Cada tipo de negócio (seja a compra de uma casa, um apartamento ou terreno) pede uma lista de documentos necessários. Para ajudar você na hora de comprar um imóvel ou fazer o financiamento de imóveis, o Viva Balneário separou a documentação necessária que você precisa para o fechamento de cada tipo de negócio.

Documentos para Compra & Financiamento de Imóveis

Documentos para Financiamento de Imóvel

O financiamento de um imóvel não deixa de ser um tipo de investimento para quem deseja fazer o dinheiro render. Também é uma forma mais prática de se conquistar o sonho da casa própria. Veja quais documentos para financiamento imobiliário você vai precisar para fazer um financiamento pela Caixa Econômica Federal.

Documentos para compra de imóvel novo pela Caixa

Para conseguir financiamento, você vai ter que atender algumas exigências. Você deve ter o nome limpo a ter certa renda para poder usar o financiamento da Caixa Econômica Federal. Veja a lista de documentos:

Extrato do banco

CPF

Contracheques ou outro tipo de comprovação de Renda

Declaração de Imposto de Renda

Carteira de Identidade

Se você for comprar um imóvel usado, vai precisar de:

CPF do proprietário

Registro do imóvel

Comprovação de quitação de tributos (IPTU, condomínio etc).

Se você for casado, documentos do cônjuge também serão exigidos.

Basicamente, são estes documentos que você vai precisar em qualquer compra de imóvel. Porém, há documentos do vendedor e do próprio imóvel que são importantes na hora da aquisição. Veja quais são.

Documentos para Compra de Imóvel

Qualquer compra de imóveis vai pedir uma lista de documentos básicos. São eles que vão garantir a identificação do vendedor e verificação se ele está apto para fazer a negociação de casas ou apartamentos. São eles:

Certidão Negativa de Quitação de Tributos e Contribuições Federais, e Certidão da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;

Certidão Negativa da Justiça Federal;

Certidão Negativa de Distribuição de Ações Cíveis (15 anos);

Certidão Negativa de Distribuição de Executivos Fiscais (Federal, Estadual e Municipal) (10 anos);

Certidão Negativa de Distribuição de Ações Criminais (10 anos);

Certidão Negativa de Distribuição de Reclamações Trabalhistas (10 anos);

Certidão Negativa de Protestos (10 anos);

Cópia reprográfica autenticada do comprovante de endereço atualizado.

Lembrando que estes documentos são do vendedor do imóvel. Ter toda esta documentação vai ajudar você a não ter problemas futuramente. Não é aconselhável fechar negócios com quem tenha problemas em algumas das situações previstas acima. Muitos destes documentos podem ser tirados online, no site do Tribunal de Justiça da sua região. Mesmo assim, aconselhamos a busca de mais informações com uma consultoria ou advogado. Algumas situações pedem documentos extras. Veja quais são as situações e documentação necessária.

Documentos para Compra de Imóvel Usado

Um imóvel usado exige cuidados na hora da compra para você não ter problemas de herdar dívidas do local.

Certidão Vintenária (20 anos) com negativa de ônus atualizada;

Certidões negativas de débito relativo ao IPTU;

Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência;

Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio (caso haja cobrança de condomínio).

Documentos para compra de imóvel na planta

O mais importante da compra de um imóvel na planta é a verificação da idoneidade da empresa que está prestando o serviço e detalhes do imóvel. Veja a lista de documentos:

Documento indicando detalhes do imóvel (metragem, uso de garagem etc);

Prazo para início e entrega da obra;

Multa por atraso na entrega.

Documentos para Compra de Terreno

A compra de um terreno também requer descrição detalhada do terreno. É importante verificar se o local é legalizado para construção (alguns terrenos são áreas de preservação ou reservadas a órgãos como a Marinha). Fora isso, a documentação é padrão.

Documentos para compra de imóvel novo

Basicamente, a documentação é similar ao do imóvel usado. Não é preciso pedir tantos comprovantes (como de quitação de condomínio), mas é importante ver a lista de documentos de IPTU e outros impostos.

Direito de preferência do inquilino para comprar o imóvel locado

Quem aluga um imóvel, comercial ou residencial, e é surpreendido com a notícia de que o locador vendeu referido imóvel para terceiros sem lhe comunicar, poderá, se tiver interesse na compra do imóvel, reclamar judicialmente o direito de preferência, através de Ação de Reparação por Perdas e Danos ou pedido de Adjudicação Compulsória, com fundamento nos artigos 27 a 33 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.141/91), e que não foram revogados pela edição da nova lei (Lei nº 12.112/2009). O artigo 27 dispõe que:

Art. 27 No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo Único A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Pela redação do artigo supra, o locatário tem preferência na compra do imóvel que aluga pelo mesmo preço que fora oferecido a terceiros, devendo o locador notificar o inquilino pela forma judicial (via Fórum) ou extrajudicial (via Cartório de Títulos e Documentos), ou, ainda, por outra forma expressa (carta registrada), informando-lhe as condições do negócio, se há alguma hipoteca, penhora, usufruto, etc., sobre o imóvel.

Segundo o artigo 28 da mesma lei, se o inquilino tiver interesse na compra do imóvel deverá manifestar, por escrito, no prazo de 30 dias após receber a notificação, se aceita as condições do locador/proprietário, sob pena de não mais poder usar o direito de preferência.

Se o inquilino aceitar a proposta e o proprietário desistir de vender o imóvel, este deverá ser responsabilizado pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes, conforme determina o artigo 29. Temos como exemplo se, no prazo de 30 dias o inquilino vende um bem valioso por um preço menor, para obter recursos para comprar o imóvel locado, e o locador desiste do negócio, deverá indenizar o inquilino pelo prejuízo causado.

No caso de o inquilino não ser avisado sobre a venda do imóvel, poderá reclamar do locador as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato da transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do recebimento do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado, pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matricula do imóvel (cf. art. 33).

Apesar de a lei exigir que o contrato de locação esteja averbado no Registro de Imóveis, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente decisão, decidiu que o direito de preferência permite ao locatário pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato de locação não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel locado, cuja Ementa é a seguinte:

Civil. Locação. Recurso Especial. Reexame de Fatos e provas. Inadmissibilidade. Inobservância do direito de preferência do Locatário. Art. 33 da Lei 8.245/91. 

Desnecessidade da prévia averbação do contrato para requererem-se perdas e danos.

1. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

2. A averbação do contrato de locação é indispensável para que o direito de preferência se revista de eficácia real e permita ao inquilino haver para si o imóvel locado e vendido. 3. A inobservância do direito de preferência permite ao locatário pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato locatício não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel locado. 4. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (Recurso Especial nº 1.216.009 - RS (2010/0185720-7) Rel. Ministra Nancy Andrighi j. 14/11 2011)

Alessandro Ribeiro é Professor Pós-Graduado, Biólogo, Corretor de Imóveis, CRECI 9557, Educador e Coaching Financeiro e Graduando em Ciências Contábeis 
(91) 988256333 / (91)982494282 (Tim e Whatsapp)

É possível proibir que o condômino inadimplente utilize as áreas comuns do condomínio?

Exemplo de Caso

João mora no condomínio de apartamentos "Viva la Vida".

Em virtude de dificuldades financeiras, ele se encontra devendo três meses da cota condominial.

Diante disso, o síndico proibiu que João e seus familiares utilizem o centro recreativo do condomínio.

João foi reclamar com o síndico e este mostrou o regimento interno do condomínio que, expressamente, proíbe os condôminos inadimplentes de utilizarem as áreas comuns.

Não satisfeito, João propôs ação declaratória de nulidade da cláusula do regimento interno cumulada com indenização por danos morais.

Indaga-se: o regimento interno poderá determinar que o condômino inadimplente fique proibido de utilizar as áreas comuns do condomínio? Esta previsão é válida?

NÃO.

O condomínio, independentemente de previsão em regimento interno, não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer.

STJ. 3ª Turma. REsp 1.564.030-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/8/2016 (Info 588).

Direito ao uso das áreas comuns decorre do direito de propriedade

O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre de ele estar ou não adimplente com as despesas condominiais. Este direito provém do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange não apenas uma fração ideal no solo (unidade imobiliária), mas também as outras partes comuns. Veja o que diz o Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

(...)

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Em outras palavras, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. O proprietário do apartamento também é "dono" de parte das áreas comuns.

Dessa forma, a proibição de que o condômino tenha acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação) viola o que se entende por condomínio, limitando, indevidamente, o direito de propriedade.

Punições para o condômino inadimplente

Os condôminos possuem o dever de contribuir para as despesas condominiais, conforme determina o art. 1.336, I, do CC. No entanto, as consequências pelo seu descumprimento devem ser razoáveis e proporcionais.

No caso de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente sanções de ordem pecuniária.

Em um primeiro momento, a lei determina que o devedor seja obrigado a pagar juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito:

Art. 1.336 (...)

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Se o condômino reiteradamente apresentar um comportamento faltoso (o que não se confunde com o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), será possível impor a ele outras penalidades, também de caráter pecuniário, nos termos do art. 1.337:

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Dessa forma, a lei confere meios coercitivos, legítimos e idôneos, à satisfação do crédito, descabendo ao condomínio valer-se de sanções outras que não as pecuniárias expressa e taxativamente previstas no Código Civil para o específico caso de inadimplemento das despesas condominiais. Em outros termos, não existe margem discricionária para a imposição de outras sanções que não sejam as pecuniárias estipuladas na Lei.

Veja um julgado que espelha esse entendimento:

(...) 1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.

3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos.

4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. (...)

STJ. 4ª Turma. REsp 1247020/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/10/2015.

Vedar acesso às áreas comuns viola o princípio da dignidade da pessoa humana

Além das sanções pecuniárias, a lei estabelece em favor do condomínio instrumentos processuais efetivos e céleres para se cobrar as dívidas condominiais.

A Lei nº 8.009/90, por exemplo, autoriza que a própria unidade condominial (apartamento, casa etc.) seja penhorada para o pagamento dos débitos, não podendo o condômino devedor alegar a proteção do bem de família.

O CPC/2015, por sua vez, prevê que as cotas condominiais possuem natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), permitindo, assim, o ajuizamento direto de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais célere.

Desse modo, diante de todos esses instrumentos colocados à disposição pelo ordenamento jurídico percebe-se que não há razão legítima para que o condomínio se valha de meios vexatórios de cobrança.

A proibição de que o devedor tenha acesso e utilize as áreas comuns do condomínio pelo simples fato de que ele está inadimplente acaba expondo ostensivamente a sua condição de inadimplência perante o meio social em que reside, o que, ao final, viola o princípio da dignidade humana.

STJ avança no tema

Vale ressaltar que o presente julgado representa um avanço na proteção da dignidade do condômino inadimplente. Isso porque o STJ possuía um entendimento anterior que dizia o seguinte: a assembleia geral de condôminos não pode proibir o condômino inadimplente de usar os serviços essenciais do condomínio (ex: elevador); por outro lado, segundo esta posição anterior, seria possível que se restringisse o acesso do devedor a bens e serviços de caráter supérfluo, tais como piscina, sauna, salão de festas etc. O julgado a que me refiro é o Resp 1.401.815-ES, Min. Rel. Nancy Andrighi, julgado em 03/12/2013.

Dessa forma, o STJ abandona esta distinção e afirma agora que não se pode negar o direito do condômino inadimplente de ter acesso às áreas comuns do condomínio independentemente de sua finalidade, ou seja, ele terá direito de usar tais partes comuns, sejam elas de caráter essencial, sejam apenas destinadas ao lazer.

Alessandro Ribeiro é Professor Pós-Graduado, Biólogo, Corretor de Imóveis, CRECI 9557, Educador e Coaching Financeiro e Graduando em Ciências Contábeis